Valletta (Cesena Siamo noi): "Gli effetti della variante al piano regolatore"

"La recente Variante al PRG incide sul costo delle ristrutturazioni anche necessarie e sembra favorire la costruzione del nuovo, in contraddizione con la politica della riduzione del consumo di suolo"

La recente Variante al PRG incide sul costo delle ristrutturazioni anche necessarie e sembra favorire la costruzione del nuovo, in contraddizione con la politica della riduzione del consumo di suolo.

Il Movimento Cesena SìAmo Noi richiama l’attenzione sulla centralità e sulle problematiche della pianificazione urbanistica attraverso la sua sezione di urbanistica, che vede professionisti e studiosi sensibili a queste tematiche, attivi nel settore e impegnati in vario modo a promuovere incontri e proposte in materia. Interessa solo gli addetti ai lavori? Forse è quello che vogliono farci credere.

Facciamo un passo indietro. La Variante al PRG adottata a febbraio scorso interessa prevalentemente aree residenziali formate per lo più da abitazioni private mono-bifamiliari, che sono l’80% delle aree residenziali e influisce direttamente sulle ristrutturazioni e quindi sul valore degli alloggi privati esistenti.

Tra gli scopi della Variante vi è anche quello di modificare gli indici del tessuto residenziale esistente, recependo la recente Legge Regionale, la numero 15 del 2013, che nelle intenzioni volgeva a favorire la ripresa delle ristrutturazioni - e quindi dell'impresa medio piccola impegnata nelle ristrutturazioni private - ma che nel nostro Comune - che a differenza dei vicini Rimini e Forlì non introduce nessun indice correttivo e quindi mitigante - si trasforma invece in uno scoraggiamento alla stessa.

Inoltre, pur non riducendo gli attuali indici edificatori, limita fortemente gli ampliamenti introducendo una serie di vincoli difficilmente superabili per i piccoli e medi interventi in aree già realizzate. Vengono infatti individuati tre parametri per poter intervenire, demolendo e ricostruendo oppure in ampliamento. Serve reperire posti auto pubblici all’interno del lotto (da cedere al Comune), effettuare una riqualificazione energetica con prestazioni di calore e di elettricità superiore del 30% rispetto ai minimi di legge, migliorare l’accessibilità degli edifici residenziali realizzando servo-scala o montacarichi, pena la perdita di indice edificatorio variabile tra lo di 0.05 mq/mq e lo 0,1 mq/mq.

Fare un esempio può essere utile. In un lotto di 400 mq dove esiste già una casa di 180 mq posso realizzare, con indice 0,8, altri 140 mq (ad es. alloggio per il figlio). Se ottempero a tutti e tre i punti devo 1) cedere un pezzo di terra al comune per la realizzazione di parcheggi pubblici di circa 25 mq, 2) realizzare il servo-scala e 3) migliorare del 30% le prestazioni energetiche. Costo totale circa 40/45 mila euro.

Se invece sono impossibilitato o non voglio cedere i 25 mq al Comune per i parcheggi e preferisco monetizzarli, perdo 0,1 mq/mq di indice corrispondente a 40 mq. In tal caso il mio ampliamento si riduce da 140 a 100 mq!

Se poi non posso realizzare nemmeno il punto 2° (servo-scala), perdo altri 0,05 mq/ma di indice (altri 20 mq) e la mia casa si riduce da 140 a 80 mq!

Costo commerciale totale del danno stimato in 130/140 mila €.

I costi aumentati e i limiti ristretti di questi interventi sull’esistente da parte dei piccoli e medi proprietari, ben lungi dall’essere un incentivo alla valorizzazione e alla tanto sbandierata diminuzione del consumo di territorio, contrastano in maniera ancora più stridente con l’assenza di indici e parametri di sviluppo in altre aree, quali ad esempio il Quartiere Novello, con interventi ad opera di committenti e aziende di grandi dimensioni.

Più che come strumenti di pianificazione urbanistica, la Variante al PRG si profilerebbe come una rete dalle maglie strette dove il pesce piccolo rimane impigliato, mentre quello grande neanche avvicinato.

Il Movimento Cesena SìAmo Noi si impegna a continuare gli approfondimenti su un tema che ha molti aspetti rilevanti per la cittadinanza e a promuoverne la diffusione di tutte le informazioni utili.

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Vittorio Valletta, candidato a Sindaco di Cesena del Movimento Cesena SìAmo Noi

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