Prezzi delle case vacanza, Cesenatico sul podio. Come il Covid influenza il mercato immobiliare

Al primo posto in regione svetta Milano Marittima. Seguono al secondo posto Riccione e al terzo posto Cesenatico

Interessanti le tendenze del mercato immobiliare nelle località turistiche. Arrivano i dati sui prezzi minimi e massimi di compravendita degli appartamenti.

Al primo posto in regione svetta Milano Marittima con un prezzo massimo di top nuovo di 6.500 euro al metro quadrato. Seguono al secondo posto Riccione (5.900 euro) e al terzo posto Cesenatico (5.500 euro). La top ten regionale vede poi al quarto posto Cattolica (4.600), al quinto Rimini (4.300 euro), al sesto Cervia (4.000 euro), al settimo Pinarella (3.600 euro), all’ottavo Marina di Ravenna e Lido di Savio a pari merito (3.100 euro), al nono Punta Marina Terme e Marina Romea a pari merito (2.900 euro) e al decimo Lido degli Estensi assieme a Lido di Spina a pari merito (2.700 euro).

Sono alcuni dati contenuti nell’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2020 di F.I.M.A.A, con la collaborazione della Società di Studi economici NOMISMA, presentato oggi dal Sindacato provinciale F.I.M.A.A. Ravenna e da Confcommercio provincia di Ravenna, presso la Sala Convegni ‘Antonio Batani’ di Confcommercio Ascom Cervia. 

Hanno aperto la giornata i saluti del Nazario Fantini Presidente Confcommercio Ascom Cervia e Presidente F.I.M.A.A. Cervia, Mauro Giannattasio Segretario Generale della Camera di Commercio di Ravenna e Cesare Brusi Direttore Confcommercio Ascom Cervia.
L’intervento di apertura è stato affidato a Luca Dondi dall’Orologio Consigliere Delegato Nomisma; sono seguiti poi Fabrizio Savorani, esperto del settore immobiliare turistico F.I.M.A.A. e Ivano Venturini, presidente F.I.M.A.A. Confcommercio Emilia-Romagna.
L’iniziativa è stata realizzata con il contributo della Camera di Commercio di Ravenna. Durante l’incontro sono stati forniti i prezzi minimi e massimi medi di compravendita degli appartamenti turistici in regione e i canoni minimi e massimi degli appartamenti più richiesti. 

Il mercato delle abitazioni per vacanza 

Quest’anno le performance che emergono dall’Osservatorio immobiliare turistico risultano estremamente condizionate dagli effetti provocati dalla pandemia da Covid 19 sull’economia nazionale, ed in particolare sul settore turistico. 

Per quanto riguarda le quotazioni delle case per vacanza nelle località turistiche, l’Osservatorio rileva una ulteriore flessione nell’ultimo anno monitorato, pur con intonazioni differenti rispetto alle localizzazioni e alla tipologia di abitazioni, non solo per effetto della debolezza del mercato immobiliare come negli anni precedenti, ma anche per la profonda incertezza dettata dall’attuale congiuntura. 
La variazione media, sintesi dei mercati top, centrali e periferici delle singole località turistiche monitorate manifesta una riduzione dei valori di mercato dello 0,8% su base annua, con un campo di oscillazione, in funzione della tipologia abitativa, compreso tra-2,8% e +2,4%. 

La flessione dei valori riguarda tutte le tipologie seppur con intensità diverse. Le case vacanze “top nuove” segnano una variazione minima e massima che oscilla tra -2,8% a +1,6% mentre le abitazioni periferiche segnano una variazione che oscilla tra -1,6% e +1,5%. 
Se consideriamo la media delle destinazioni turistiche monitorate, il prezzo medio di un’abitazione turistica viene quotato intorno a 2.220 euro al mq commerciale, che rappresenta la sintesi dei valori differenziati per tipologia abitativa e località turistica. 

Concentrandosi sulle abitazioni top nuove, le quotazioni medie si attestano su valori che superano i 3.000 euro al mq, le abitazioni centrali usate presentano valori che oscillano tra 1.995 e 2.155 euro al mq mentre le abitazioni periferiche usate si mantengono tra 1.350 e 1.500 euro al mq.

Dal comparto locativo emergono segnali di maggiore stabilità in termini di valori. Il dato medio, sintesi dei canoni richiesti in giugno, luglio e agosto nelle singole località turistiche monitorate, evidenzia un +0,2% su base annua, con un campo di oscillazione, in funzione del mese e delle località turistiche, compreso tra -6,7% e +1,4%. 

Il mercato della locazione è caratterizzato da un canone medio settimanale ordinario (valore di massima frequenza per un appartamento con camera matrimoniale, cameretta, cucina e bagno, 4 posti letto spese incluse) di 434 € per il mese di giugno, 615 € per luglio e 794 € per agosto.

Secondo gli operatori del settore, quest’anno il mercato residenziale nelle località turistiche è alimentato principalmente dagli acquisti per utilizzo diretto (55%), sebbene con minore intensità rispetto allo scorso anno, a fronte di un aumento della componente che esprime la duplice finalità (investimento ed uso personale) che arriva al 26%. La quota restante è riconducibile a finalità di investimento (19%). 
Rispetto alla distribuzione delle intenzioni di acquisto tra italiani e stranieri, la domanda di abitazioni per vacanza risulta sostenuta in prevalenza dalla componente domestica nell’85% delle risposte, mentre nel restante 15% risulta alimentata da soggetti stranieri con percentuali simili allo scorso anno. La domanda di locazione di case vacanze ha invece risentito più velocemente delle restrizioni imposte ai viaggi internazionali: secondo gli operatori la domanda straniera passa dal 29% al 18%. 

È stato poi chiesto agli operatori di descrivere il profilo delle famiglie che prendono in locazione una casa per vacanza per almeno un mese e le dotazioni richieste. Si tratta, anche quest’anno nella maggioranza dei casi, di famiglie numerose con 4 e più componenti (oltre il 78% delle risposte) e, in misura minore, con 3 componenti (18,4%). Solo in piccola parte la domanda di locazione proviene da famiglie con 2 componenti (2,6%). Si modifica invece la provenienza degli affittuari: cala la domanda estera (dal 16% al 6,7%) e aumenta la domanda di locazione che proviene dalla stessa regione (dal 30% al 37,8%), mentre si mantiene quasi stazionaria la domanda proveniente da altre regioni (dal 54% al 55,6%). Per quanto riguarda le dotazioni, sono richieste in prevalenza abitazioni con balcone o terrazzo abitabile (92% delle risposte), con una cucina ben attrezzata, in localizzazioni adiacenti all’attrattore turistico e possibilmente con posto auto. 

In conclusione, il quadro che emerge in quest’ultimo anno risulta estremamente condizionato dagli effetti della pandemia da Covid 19 e dalla flessione della domanda turistica nazionale ed internazionale, sebbene in recupero nei mesi estivi. 

Per quanto riguarda il segmento delle compravendite, la percezione degli operatori rispecchia l’incertezza dell’attuale congiuntura ed il clima di attesa rispetto all’evolversi della situazione da un punto di vista economico e sanitario. Tutto ciò si riflette in un ulteriore ridimensionamento dei valori di mercato, con un’intensità che dipenderà dell’evolversi della pandemia. 

Il mercato della locazione viene invece percepito più stabile, sia rispetto ai contratti che ai canoni applicati, anche per effetto di una maggiore preferenza del turista verso la casa vacanza soprattutto in questo periodo di pandemia da Covid 19. 

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