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Il mercato immobiliare a Cesena nel 2016: fermo o in ripresa?

La ripresa del mercato immobiliare in Emilia-Romagna non è omogenea in tutta la regione: per Cesena lieve aumento nelle compravendite in provincia, ma situazione stabile nel Comune capoluogo

Il 22 settembre scorso l’Osservatorio Immobiliare ha pubblicato i dati riguardanti l’andamento del mercato immobiliare dell’Emilia-Romagna sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Nel secondo trimestre 2015 non è stata registrata alcuna variazione in aumento nel numero di transizioni per il Comune capoluogo (Forlì), confermando le 226 avute nel secondo trimestre 2014. Per la Provincia si è registrato un lieve incremento del 10%: 751 abitazioni compravendute contro le 682 avute nello stesso periodo del 2014. Probabilmente buona parte di questo incremento lo si deve a Cesena, ma comunque si tratta di un vero e proprio mercato a macchia di leopardo. 

Prima di proseguire è necessario chiedersi: a cosa è dovuto questo andamento del mercato? Dopo una lunga fase di decrescita, i prezzi si stanno allineando ai nuovi reali valori di mercato. E questa è una buona notizia. Che siano investitori o acquirenti in cerca di prima casa, il prezzo rimane il parametro principale nella scelta di un immobile. Grazie anche alla riattivazione del credito crediamo si potrà vedere nel corso del 2016 una ripresa più accentuata del numero di transazioni. Per quanto riguarda quest’ultimo, i dati forniti dalla redazione Mycase.it evidenziano una ritrovata sensibilità del mondo bancario: nel I° trimestre 2015 si è registrato il 35% in più nelle erogazioni di mutui, rispetto al I° trimestre 2014. Ovvero, 1,8 miliardi di euro in più per le famiglie italiane che vogliono acquistare casa.

Ma quali sono i livelli attuali dei prezzi delle case a Cesena?
Sul portale Cesenacasa.it è possibile visionare un grafico che mostra il prezzo medio al mq per gli immobili residenziali. A gennaio 2016 il dato registrato è di € 2033/mq. Per essere certi dell’effettivo calo dei prezzi nelle compravendite di immobili residenziali, abbiamo interpellato la sede provinciale di FIAP di Forli e Cesena. Ci è stato comunicato che la variazione dal 2008 ad oggi dei prezzi degli immobili residenziali è di circa -30%.

Come si compone l’offerta immobiliare di Cesena? L’offerta immobiliare è composta da immobili usati, immobili recenti ed immobili nuovi.
L’Ufficio Studi di Tecnocasa ha condotto un’analisi sull’offerta immobiliare a livello nazionale, dove è risultato con evidenza che, nelle grandi città italiane, il trilocale è la tipologia d’immobile maggiormente richiesto con una percentuale del 33,5%; a suo seguito troviamo il bilocale con il 24,1% e il quadrilocale con il 23,9%. Ultimo posto per il cinque locali con un 13,6%. Per Cesena, sul portale Cesenacasa.it, i dati non mostrano una situazione molto diversa da quella di Forlì:

  • Monolocali 1,0%
  • Bilocali 18,8%
  • Trilocali 35,5%
  • Quadrilocali 15,5%
  • Case e Ville 20,0%

Come si può notare, se prendiamo in considerazione gli appartamenti, il trilocale arriva quasi a toccare il 40% degli immobili offerti. I monolocali sono generalmente riservati all’affitto e pochi sono disposti ad acquistarne uno. Quasi allo stesso livello troviamo i bilocali e le soluzioni abitative di case e ville, ma vista la disponibilità di quest’ultima tipologia d’immobile nelle zone maggiormente richieste per Cesena, usato e non usato, non è un dato che deve sorprendere; e visto che la provincia non comprende zone particolarmente turistiche, la domanda e l’offerta si concentrano maggiormente sulla prima casa.

Chi sono gli acquirenti-tipo in cerca di una prima casa?
Molto attive sono le giovani coppie, che passano dall’affitto all’acquisto, con una preferenza per le zone leggermente periferiche con prezzi più accessibili  alla loro disponibilità di spesa, compresa tra i 120mila e i 140mila euro. Puntano solitamente ad un quadrilocale termoautonomo, con basse spese condominiali e inserito in un condominio dotato di ascensore. Oltre alle giovani coppie, si riscontra un attivo ritorno di acquirenti single e monoreddito. Un’altra parte di acquirenti è rappresentata dalle famiglie con reddito consolidato (anche straniere), bisognose di una loro indipendenza e quindi un acquisto a scopo migliorativo di ville o case singole prezzate tra i 500mila e i 600mila euro.

Quanto alle zone più richieste negli annunci immobiliari, l’Osservatorio Immobiliare di Cesena e l’Ufficio Studi del gruppo Tecnocasa ci presentano questi dati. Per quanto riguarda il comune di Cesena l’area più ambita è senz’altro quella dell’Ippodromo, zona signorile e molto verde. Qui si possono trovare condomini risalenti agli anni ’60-’70, valutati intorno ai 1600 €/mq nell’area della piscina comunale e del palazzotto dello sport; i prezzi salgono a 2200-2300 €/mq per gli immobili fronte al Parco dell’Ippodromo, con un’offerta immobiliare che comprende condomini anche più recenti e soluzioni a schiera. Meno verde è l’area di San Rocco, seppure gettonata perché adiacente al centro città: qui troviamo perlopiù case singole e bifamiliari quasi sempre ristrutturate, con un valore medio di 160mila euro. Prezzi più bassi si trovano nella zona di Sant’Egidio: molto residenziale, vicina al centro storico, verde e ben fornita di negozi e mezzi pubblici, è favorita anche per la sua posizione ottimamente collegata all’autostrada e dotata di numerosi spazi di parcheggio. Anche qui ci sono immobili risalenti agli anni ’70, con un prezzo medio di 1600 €/mq, ma si trovano anche costruzioni più recenti con prezzi un pochino più alti, 2000/2200 €/mq. Anche Vigne è una zona senz’altro interessante e da tenere ben presente in quanto vicina al centro storico e caratterizzata da prezzi bassi e appartamenti di ampia metratura. Infine, tra le aree più periferiche è giusto segnalare la zona di Marcorano, la quale si sta rivalutando grazie alla presenza di un nuovo supermercato e dove l’offerta immobiliare è composta da soluzioni indipendenti a prezzi contenuti.

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