Mercato immobiliare, ancora in calo i prezzi delle case. Aumentano gli affitti

Continua il trend di calo dei prezzi nel mercato immobiliare, Anche a Cesena, nel secondo semestre del 2015 le quotazioni delle abitazioni sono diminuite. Il calo è del 3,2%. La seconda parte dell’anno ha evidenziato comunque un mercato vivace, è aumentato infatti il numero delle richieste grazie ad una maggiore disponibilità da parte degli istituti di credito nella concessione dei mutui e grazie ad alcuni proprietari che, dopo anni di rigidità, stanno rivedendo verso il basso le proprie pretese. Nel 2015 il calo medio dei prezzi per le case è del 5%, contro il 7,3% del 2014.

Per quanto riguarda gli affitti i canoni risultano in lieve aumento nel secondo 2015. L’andamento dei canoni di locazione attesta una leggera crescita dei valori (+1,3% per i bilocali e +0,6% per i trilocali). Si registra infatti un mercato molto attivo alimentato da studenti universitari (alcuni anche stranieri), professionisti e lavoratori trasfertisti occupati nelle numerose aziende presenti in città. A fornire i dati è la rete dell'Immobiliare Tecnocasa.

ZONA PER ZONA. Valori ancora in ribasso nel CENTRO STORICO: si stringe la forbice tra prezzo richiesto e disponibilità di spesa; molti proprietari infatti, in particolare quelli che vendono per poi ricomprare, sono disposti a rivedere verso il basso la propria richiesta. L’ultima parte dell’anno ha evidenziato un mercato vivace, i potenziali acquirenti sono attratti dal ribassi delle quotazioni. Inoltre si registra una maggiore predisposizione da parte degli istituti di credito nella concessione dei mutui, e questo spinge ulteriormente il mercato residenziale. Coppie e famiglie in cerca della prima casa o della soluzione migliorativa acquistano in genere dal trilocale in su, preferendo le tipologie luminose e ben rifinite. Anche gli investitori ormai si focalizzano su tagli ampi, trilocali e 4 locali, da affittare a studenti universitari, mentre sono in netto calo le compravendite realizzate per locare a famiglie. In genere chi compra per mettere a reddito si concentra su tipologie degli anni ’60 da ristrutturare, dal valore compreso tra 130 e 140 mila €, per poi metterle sul mercato a studenti ad un canone di 250-300 € mensili a camera. Il Centro storico è caratterizzato da tipologie di pregio spesso dotate di travi a vista, affreschi, balconi e logge: le strade principali sono corso Sozzi, via Uberti, corso Mazzini, via Chiaramonti, via Cesare Battisti e piazza del Popolo. In queste strade le soluzioni ristrutturate negli anni ’90 costano 1700-1900 € al mq, mentre per quelle appena ristrutturate si richiedono 2700-3000 € al mq. Piace sempre l’area del Centro Urbano, grazie all’ottimo rapporto qualità-prezzo e alla vicinanza al Centro Storico. Edificata tra gli anni ’60 e ‘70 con appartamenti di ampia metratura, quasi tutti dotati di riscaldamento centralizzato, quest’area si sviluppa intorno alle vie Cairoli, Fratelli Bandiera e Cesare Battisti: i prezzi per una soluzione da ristrutturare oscillano tra 1400 e 1500 € al mq, mentre per una soluzione già ristrutturata si devono considerare 1800 € al mq. Residenziali, tranquille e comunque vicine al centro le zone Osservanza e Ponte Abbadesse, dove si trovano villette singole e bifamiliari risalenti agli anni ’50 e ’60: una villetta singola da ristrutturare si vende a circa 400 mila €. Interessante anche l'area residenziale di Monte – Cappuccini – Collina, tranquilla e lontana dal traffico, dove sono presenti appartamenti in palazzine con giardino che si scambiano a 1600-1800 € al mq; l’offerta di queste tipologie non è alta. Molto attivo il mercato delle locazioni alimentato da studenti (alcuni anche stranieri), professionisti e lavoratori trasfertisti di aziende quali Technogym, Orogel, Trevi, Amadori. Gli studenti cercano appartamenti di grandi dimensioni per dividersi le spese e prediligono le soluzioni arredate con mobilio di qualità e ubicate in zone centrali. C’è una forte domanda per le stanze singole (che costano 250-300 € al mese). I trasfertisti, invece, optano per bilocali nell’immediata periferia, dotati di posto auto e balcone: i canoni sono compresi tra 450 e 500 € al mese. Il contratto più sottoscritto è quello a canone concordato con cedolare secca, mentre agli studenti viene offerto un transitorio annuale eventualmente rinnovabile. La domanda di box e posti auto è sempre molto alta in Centro Storico, dove però c’è poca offerta: un box singolo vale circa 40 mila euro.

Sono in leggero calo i valori nell’area del CENTRO URBANO, dello STADIO, dell’OSPEDALE, di CASE FINALI e di CASE FRINI. La seconda parte dell’anno ha evidenziato un mercato vivace, è aumentato infatti il numero delle richieste grazie ad una maggiore disponibilità da parte degli istituti di credito nella concessione dei mutui e grazie ad alcuni proprietari che, dopo anni di rigidità, stanno rivedendo verso il basso le proprie pretese. A comprare sono in genere famiglie in cerca della prima casa oppure investitori, questi ultimi incoraggiati da un mercato delle locazioni molto attivo, anche grazie alla presenza di studenti universitari. Gli investitori cercano appartamenti degli anni ’70-’80 con 2-3 camere da letto per una spesa massima di 120 mila €, il canone di un bilocale arredato è di 450 € al mese, quello di un trilocale è di 550 € al mese, mentre per un quattro locali si spendono da 600 € in su al mese. I contratti più utilizzati sono quelli a canone concordato da 3 anni più 2 con cedolare secca al 10%. Giovani coppie e famiglie, invece, comprano soprattutto trilocali e quattro locali: chi acquista per abitare preferisce tipologie con box auto e ascensore. Il Centro Urbano è sorto tra gli anni ’50 e ’60, anche se nei pressi della stazione si trovano tipologie costruite tra il 2000 ed il 2005: le soluzioni più datate e ristrutturate costano 1600-1700 € al mq, mentre per quelle più recenti la richiesta sale a 2200-2300 € al mq. Centrali ma con prezzi inferiori alla media sono le zone Fiorita e Vigne, sorte tra gli anni ’60 e ’70 con edilizia popolare che si valuta 1400 € al mq. L’usato in buone condizioni si scambia a 1600-1700 € al mq in zona Ospedale, area prestigiosa nata negli anni ’80-’90 e richiesta in particolare da persone che lavorano all’interno della struttura ospedaliera. Nell’area semicentrale della città si trova la zona di Case Finali edificata a partire dagli anni ’70 fino ai primi del 2000, dove tipologie usate si acquistano con una spesa di 1500 € al mq. Questa è anche una zona di sviluppo, infatti sono presenti due cantieri ormai in fase di completamento. Entrambi prevedono la realizzazione di soluzioni residenziali e villette a schiera i cui valori si attestano su 2000 € al mq. Più periferica l’area di Case Frini caratterizzata da villette e palazzine da 3-4 unità costruite dal 2000 in poi e valutate tra 1700 e 1800 € al mq. Villette a schiera e case abbinate si possono acquistare anche nelle aree periferiche di Macerone e Ponte Pietra: si tratta di soluzioni da ristrutturare degli anni ’70 ed ’80 dal valore medio di 130 mila €, mentre villette a schiera già ristrutturate si vendono a 250-260 mila €.

Nelle zone dell’IPPODROMO, SAN ROCCO, BORELLO e SAN MAURO aumentano le richieste. A comprare casa sono soprattutto famiglie al primo acquisto oppure alla ricerca della soluzione migliorativa. La tipologia più richiesta è il quattro locali con particolare attenzione alle spese condominiali ed alla presenza dell’ascensore. Da segnalare inoltre la presenza di investitori, grazie ad una buona domanda di appartamenti in affitto da parte di studenti universitari. Chi cerca per mettere a reddito preferisce trilocali e quattro locali degli anni ’70 e ’80 e si focalizza su zona San Rocco, zona Ippodromo e zona Pontevecchio: per i trilocali l’investimento medio si attesta tra 120 e 135 mila €, per i quattro locali la spesa sale a 140-160 mila €. Non sono solo gli studenti a richiedere case in affitto ma anche coppie, famiglie e lavoratori fuori sede, il canone di una camera singola è di 250 € al mese, per un bilocale si spendono tra 450 e 550 € al mese, mentre per i trilocali il canone è compreso tra 530 e 610 € al mese. Sempre apprezzata l’area dell’Ippodromo perché signorile e molto verde. Qui si trovano condomini degli anni ’60-’70 che si valutano intorno a 1600 € al mq nell’area della piscina comunale e del palazzetto dello sport. I prezzi salgono a 2200-2300 € al mq di fronte al Parco dell’Ippodromo, tra via Coppi e via Oneglia, strade caratterizzate da soluzioni di prestigio e di recente costruzione, dove ci sono appartamenti e soluzioni a schiera della seconda metà degli anni ’90 che raggiungono 2300-2400 € al mq. Interessante è l’area dell’Oltresavio, che si sviluppa nelle adiacenze dell’Ippodromo e di San Mauro in Valle e ospita condomini, case abbinate e case singole risalenti agli anni ’60-’70: i prezzi degli appartamenti sono molto simili, anche se un po' più bassi, a quelli dell’Ippodromo, mentre le soluzioni indipendenti oscillano tra 240 e 300 mila €. Sebbene sia meno verde, l’area di San Rocco piace perché è adiacente al centro. Sorta a partire dal secondo dopoguerra, l’edilizia del quartiere è caratterizzata da case singole e bifamiliari, quasi sempre ristrutturate, dal valore di circa 160 mila €, che possono toccare punte di 320-330 mila €. Sul proseguimento di San Rocco si incontra la zona denominata “L’ Ancona” (via Ancora, via Taro ecc.), che piace perché è molto residenziale e si trovano tipologie degli anni ’70-’80 (ma anche realizzate negli ultimi 5-6 anni) a prezzi simili a quelli di San Rocco e Ippodromo. San Mauro in Valle è sorta soprattutto tra gli anni ’70 ed ’80 ma si trovano anche case realizzate dopo il 2000. Qui il medio usato si vende a circa 1300 € al mq, mentre in via Pistoia, via Certaldo, via Viareggio e via San Gimignano i valori scendono a 1000 € al mq perché si tratta di abitazioni realizzate in edilizia popolare ormai riscattata. Tipologie indipendenti e semindipendenti si possono acquistare in zona Parco per Fabio, dove una villa singola con giardino ha un valore di 400-430 mila €. Verso le colline si trova l’area di via San Vittore e via Borello, le quotazioni dell’usato oscillano tra 1200 e 800 € al mq.

Quotazioni in leggero calo nell’area di TORRE DEL MORO - DIEGARO e di MARTORANO - RONTA nella seconda parte del 2015. Il mercato infatti stenta ancora a decollare seppur si registri qualche richiesta in più rispetto ai semestri precedenti. La domanda proviene soprattutto da coppie e famiglie in cerca della prima casa e qualche volta in cerca della soluzione migliorativa. La tipologia maggiormente richiesta è il trilocale, il cui valore si attesta mediamente su 130-135 mila €. Molto apprezzate anche le tipologie indipendenti e semindipendenti, le cui quotazioni oscillano mediamente tra 150 e 200 mila €, con punte più alte per le tipologie più importanti. La scelta ricade su soluzioni dotate di box auto e di spese condominiali molto basse. Nell’area di Martorano, Diegaro e Torre del Moro si trovano sia abitazioni realizzate dopo il 2000 sia immobili costruiti negli anni ’60: i primi costano circa 1300-1400 € al mq mentre per i secondi bisogna mettere in conto una spesa di 1000 € al mq se da ristrutturare. Più popolare l’area di Pievesestina, nei pressi dello svincolo autostradale e del mercato ortofrutticolo. Qui si trovano soprattutto abitazioni realizzate in edilizia Peep, edilizia convenzionata e cooperativa. Più periferiche zona Ronta e zona San Martino caratterizzate prevalentemente da soluzioni indipendenti e semindipendenti. Da segnalare che in zona Martorano sono all’opera 3 cantieri per l'edificazione di palazzine in classe energetica A il cui valore si attesta su 1700-1800 € al mq. Buona la domanda di appartamenti in locazione in tutto il quartiere: a cercare casa in affitto sono single, giovani coppie, studenti, famiglie ma anche stranieri (in genere provenienti dall’est Europa) impiegati in alcune importanti aziende presenti sul territorio, come ad esempio Amadori ed Orogel. Il canone di un bilocale si attesta su 400 € al mese, quello di un trilocale è di 550 € al mese. Si stipulano sia contratti a canone libero sia contratti a canone concordato, spesso con cedolare secca.

Quotazioni ancora in leggero calo nell’area di SANT’EGIDIO, VIGNE e VILLACHIAVICHE. Il secondo semestre dell’anno è stato vivace, è aumentato l’interesse da parte dei potenziali acquirenti e l’accesso al credito inizia a dare i primi sentori di positività rispetto agli ultimi anni. La domanda proviene da coppie e famiglie in cerca della prima casa oppure della soluzione migliorativa, la tipologia più richiesta è il trilocale. Attivi gli investitori, i quali cercano trilocali e quattro locali soprattutto in zona Vigne, dove c’è una buona domanda di appartamenti in affitto da parte di studenti universitari. In genere la scelta ricade su tipologie degli anni ’60/’70 da ristrutturare, dal valore compreso tra 95 e 120 mila €, mentre il canone di una stanza singola si attesta tra 250 e 350 € al mese. Si segnalano inoltre opportunità di investimento anche per appartamenti monolocali e bilocali da mettere a reddito, i quali hanno riscontrato un sensibile calo dei prezzi. Si registra infine un aumento di richieste di case monofamiliari con terreno circostante: una tipologia da 150-170 mq commerciali si vende a circa 250 mila €. A cercare abitazioni in locazione sono anche coppie, famiglie e lavoratori trasfertisti, il canone di un bilocale è di 450 € al mese, quello di un trilocale è di 550 € al mese, per arrivare al quattro locali con un canone di 600-650 € al mese. Con gli studenti universitari si stipulano contratti a carattere transitorio da 12 mesi, mentre per coppie e famiglie si preferiscono contratti a canone concordato da 3 anni più 2, con cedolare secca. La zona di Sant’Egidio piace perché molto residenziale, adiacente al centro storico, verde, ben servita da negozi e mezzi pubblici, ottimamente collegata con l’autostrada e dotata di numerosi spazi per parcheggiare. Qui si trovano immobili signorili degli anni ’70 che si possono acquistare a 1500-1600 € al mq, mentre per le costruzioni più recenti i prezzi salgono a 2000-2100 € al mq. Zona Vigne si sviluppa a ridosso di Sant’Egidio ed è un’area molto interessante perché vicina al centro e ben servita da un centro commerciale. È una zona caratterizzata da prezzi bassi e da appartamenti di ampia metratura, si tratta spesso di ex case popolari degli anni ’60-’70 che si valutano 1050-1100 € al mq. Villachiaviche è molto ambita perché caratterizzata da una bassa densità abitativa, più vicina al mare, situata nei pressi dello svincolo autostradale e ben servita. Qui è possibile acquistare sia soluzioni usate degli anni ’60 e ’70 a 1400 € al mq sia tipologie di nuova costruzione a 2000 € al mq. Interessanti anche Gattolino, Capannaguzzo e Pioppa, dove l’offerta abitativa è adatta a chi cerca l’indipendenza e un ampio giardino annesso, tra cui anche casolari e rustici da ristrutturare. È stata completata la bretella “Cervese bis” che collega direttamente il centro di Cesena con l’autostrada: l’alleggerimento del traffico, del rumore e dello smog porteranno sicuramente a una rivalutazione della zona della Cervese. Da segnalare infine la presenza di due cantieri attivi in zona Sant’Egidio e precisamente in via Cerchia di Sant’Egidio (ben collegata con la Cervese bis) e in via Monteverdi. Si costruiscono appartamenti e villette ed i valori di vendita si attestano su 2.200 € al mq.