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Il mercato immobiliare residenziale a Cesena: ecco gli ultimi dati

Il mercato residenziale di Cesena è in ripresa: è infatti in aumento costante il numero di compravendite avvenute nel comune, ma le transazioni avvengono a prezzi medi che continuano a calare. Se preferite andare in affitto, vi diciamo anche quanto costa

Se vi state chiedendo quale sia il momento migliore per acquistare casa, non perdetevi in troppe filosofie o grandi studi di settore: il tempo per comprare è arrivato, è oggi! Quattro semplici motivi per convincervi di ciò: in primo luogo l'alto stock di immobili residenziali presenti sul mercato, sia per quanto riguarda abitazioni di nuova costruzione, che già esistenti; secondo, questi edifici hanno un valore di mercato relativo estremamente basso, in quanto arriviamo da un periodo di costante calo dei prezzi medi di vendita, decrescita che pare avviarsi verso una ripresa, per questo motivo costi così bassi non dovrebbero (gli esperti di settore si augurano che sia così) durare ancora a lungo. Come terzo motivo annoveriamo le perfette condizioni derivanti dagli “aiuti” per l'acquisto: da una parte abbiamo i bassi tassi d'interesse sui mutui, anch'essi in crescita, ma ancora vicini ai minimi storici toccati nel dicembre dello scorso anno, dall'altra le forti agevolazioni fiscali, messe a disposizione dei contribuenti dallo Stato, sotto forma di Bonus Fiscali, sia per acquistare, che per ristrutturare casa.

Se ancora non siete convinti e, in particolare, state cercando casa a Cesena, vi consigliamo di leggere questa analisi del mercato immobiliare residenziale della provincia, in cui è descritta la situazione da cui si giunge, ovvero quella del biennio 2015-2016, con proiezioni e i primi dati su quella dell'anno in corso.

Analisi del flusso di compravendite a Cesena.

Non ci sono molti modi per dirlo: il 2016 è stato un anno da record per il mercato residenziale, in cui il flusso di compravendite è aumentato esponenzialmente in quasi tutta Italia, toccando picchi di crescita anche superiori al +20 % rispetto all'anno precedente. Se, infatti, nel 2015, nel solo comune di Cesena, sono state portate a termine 1.071 NTN (Numero di Transazioni Normalizzate) nel 2016 il numero è aumentato fino a 1.203, che si traduce in un aumento percentuale del 12,3 %. Aumento decisamente positivo, ancora migliore se si allarga la zona di studio all'intera provincia di Forlì-Cesena, in cui si è passati dalle 2.780 compravendite del 2015 alle 3.237 del 2016, facendo dunque registrare un aumento percentuale del 16,4 %. Visti questi dati è probabile che il 2017, per quanto ancora in crescita, non faccia registrare aumenti percentuali della medesima portata: un calo è fisiologico, ma alle condizioni precedentemente descritte ci si aspetta almeno una conferma dello stato di crescita e di solidità del mercato residenziale.

In Tab. 1 abbiamo riassunto questi dati, in modo che fosse più semplice analizzare l'andamento del mercato residenziale del comune di Cesena nel biennio 2015-2016.

Tab. 1

Tot. NTN 2015

Tot. NTN 2016

Var. % 2015-16

Comune Cesena e Valle del Rubicone

1.071

1.203

+12,3 %

Intera Provincia

2.780

3.237

+ 16,4 %

Fonte: Agenzia delle Entrate – OMI

Analisi dei prezzi nel comune di Cesena.

Come anticipato in apertura, il prezzo medio degli immobili residenziali in vendita in quasi tutta Italia è stato in calo l'anno scorso, come nei precedenti, anche se nel biennio 2015-2016 una lieve ripresa ha portato la decrescita ad essere meno intensa che in passato. Grazie ai puntuali dati raccolti e analizzati dal portale Cesenacasa.it, possiamo tracciare un profilo dello stato attuale del mercato residenziale: ad inizio 2017 il confronto con il medesimo periodo dell'anno precedente era ancora in negativo e, infatti, se a gennaio 2016 a Cesena si vendeva a 2.033 €/m2, nello stesso mese dell'anno in corso il prezzo medio è sceso di quasi 100 €, assestandosi in media sui 1.935 €/m2. La situazione, però, sembra essere migliorata nel corso dell'anno e a giugno 2017 la forbice con lo stesso mese del 2016 si è ridotta notevolmente: si è passati dai 1.878 €/m2 dell'anno scorso, ai 1.857 €/m2 di giugno 2017, un calo di appena 30 € che percentualmente si traduce con -1,1 %.

La situazione del mercato residenziale di Cesena, dunque, a giugno 2017, sembrerebbe migliorata, soprattutto se confrontata con la variazione della quotazione media tra 2015 e 2016, addirittura appare positiva se confrontata con la variazione registrata tra giugno 2015 e il medesimo mese del 2016: in questo caso si è passati da 2.033 €/m2 ai 1.878 €/m2 appena citati, il tutto per un calo percentuale del 7,6 %. Come si può osservare in Tab. 2 il prezzo medio in euro al metro quadro e la variazione percentuale nel biennio 2015-16 fotografano una situazione in linea con quelle della maggior parte dei comuni italiani: tra il comune di Cesena e il resto della provincia la differenza nella quotazione media è abbastanza limitata, e in entrambi i casi, comunque, il calo percentuale è inferiore al 2 %.

Tab. 2

Quotazione media 2016

Var. quotazione media 2015-16

Comune Cesena e Valle del Rubicone

1.627 €/m2

-1,41 %

Intera Provincia

1.632 €/m2

-1,79 %

Fonte: Agenzia delle Entrate – OMI

Grazie ai dati messi a disposizione dall'Agenzia delle Entrate, inoltre, siamo in grado di dare conto delle zone più o meno costose dell'area urbana del comune di Cesena: come da copione la zona che presenta al pubblico dei possibili acquirenti i valori di acquisto più alti è il Centro Storico, qui, in media, si vende a prezzi che si aggirano tra i 1.950 €/m2 e i 2.400 €/m2, seguita a ruota dal resto del Centro Urbano (Sant'Egidio, Le Vigne, Martorano, Ponte Abbadesse, San Mauro, Villa Chiaviche, Borgo Paglia), in cui, nel secondo semestre 2016, gli immobili residenziali si compravendevano a prezzi compresi tra i 1.900 €/m2  e i 2.350 €/m2. Molto lontano da questi livelli le restanti zone della provincia di Cesena, area in cui è compresa anche l'adiacente Valle del Rubicone.

Quanto costa affittare casa a Cesena?

Per l'analisi del mercato delle locazioni di Cesena, ci rifacciamo nuovamente ai dati dell'Agenzia delle Entrate, incrociati con quelli più recenti del portale Cesenacasa.it: anche in questo caso troviamo prezzi medi molto superiori alla media e al resto della zona considerata, nelle aree del Centro Storico e del Centro Urbano, in cui si possono affittare immobili residenziali a prezzi in media compresi, rispettivamente, tra i 7,1 e i 9 €/m2/mese e tra i 6,7 e gli 8,5 €/m2/mese; all'esterno di queste due zone, i prezzi medi di affitto si abbassano notevolmente, partendo da un massimo di 5,5-6,9 €/m2/mese. Per quanto riguarda i prezzi medi degli affitti delle tipologie di immobili più richiesti a Cesena: nel comune romagnolo un monolocale si può locare a circa 333 €/mese, mentre per gli appartamenti, ovviamente, il prezzo varia in base al numero delle camere: 1 camera si paga 517 €/mese al mese, per 2 camera circa 637 €/mese, mentre per un appartamento con 3 camere da letto il costo mensile non sale di molto, rendendo questa categoria di immobili decisamente appetibile al pubblico: si può affittare, in media, a 677 €/mese.

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