Ancora in calo i prezzi delle case: quanto costa il metroquadro zona per zona

La seconda parte dell'anno ha evidenziato comunque un mercato vivace, è aumentato infatti il numero delle richieste grazie ad una maggiore disponibilità da parte degli istituti di credito

Continuano a scendere i prezzi delle case nella città di Cesena. E' quanto emerge dal rapporto annuale di Tecnocasa, che fissa i riferimenti per l'andamento del mercato immobiliare. Anche nel 2016 si è riscontrato un calo medio dei prezzi al metro quadro, di circa il 2,8%. Nel secondo semestre dello scorso anno la flessione è stata dell'1,9%. Da quando è iniziata la crisi, ormai decennale, vale a dire dal 2008 gli immobili a Cesena hanno subito un calo di valore del 37%. La flessione dei prezzi, pur essendo ancora nel terreno negativo, si è attenuata dai picci del meno 7-8% degli scorsi anni. 

In particolare nel secondo semestre del 2016 le quotazioni delle abitazioni di Cesena sono diminuite dell’1,9%. La seconda parte dell’anno ha evidenziato comunque un mercato vivace, è aumentato infatti il numero delle richieste grazie ad una maggiore disponibilità da parte degli istituti di credito nella concessione dei mutui e grazie ad alcuni proprietari che, dopo anni di rigidità, stanno rivedendo verso il basso le proprie pretese. Sono tornati ad acquistare anche gli investitori. Si rileva un certo interesse anche per rustici e cascine nelle zone collinari intorno alla città.  La richiesta maggiore è sui trilocali: l’analisi della domanda di Cesena vede una maggiore richiesta soprattutto sui trilocali (54,7%), seguiti dal quattro locali (22,4%). L’analisi della disponibilità di spesa evidenzia la percentuale più alta nella fascia compresa tra 120 e 169 mila € (39,2%). 

L’andamento dei canoni di affitto attesta una leggera crescita dei valori (+3,1% per i bilocali e +3,5% per i trilocali). Si registra infatti un mercato molto attivo alimentato da studenti universitari (alcuni anche stranieri), professionisti e lavoratori trasfertisti occupati nelle numerose aziende presenti in città. Dopo l’estate il mercato si è rivelato particolarmente dinamico e a movimentarlo sono stati sia acquirenti di prima casa e sia investitori orientati su trilocali e quadrilocali da destinare ad abitazione principale e ad affitti (per studenti e lavoratori fuori sede). In flessione la vendita di monolocali e di bilocali. Chi compra per mettere a reddito si concentra su tipologie da ristrutturare degli anni ’60, dal valore compreso tra 130 e 140 mila €, per poi affittare a studenti ad un canone di 250-300 € mensili per ogni camera singola.

L'ANDAMENTO ZONA PER ZONA -  Il Centro storico è caratterizzato da tipologie di pregio spesso dotate di travi a vista, affreschi, balconi e logge: le strade principali sono corso Sozzi, via Uberti, corso Mazzini, via Chiaramonti, via Cesare Battisti e piazza del Popolo. Qui una soluzione in buono stato si scambia a prezzi medi di 2000 € al mq. A ridosso del centro storico sorge il Centro urbano che piace perché non ha zone a traffico limitato e offre soluzioni di ampia metratura degli anni ’60-’70. I prezzi per immobili da ristrutturare arrivano fino a 1400 € al mq mentre per una soluzione già rimodernata si devono considerare 1800 € al mq. Residenziali, tranquille e comunque vicine al centro le zone Osservanza e Ponte Abbadesse, dove si possono acquistare villette singole e bifamiliari risalenti agli anni ’50 e ’60: una villetta singola da ristrutturare si vende a circa 400 mila €. Più complesso il mercato della zona di Monte – Cappuccini – Collina, area residenziale e tranquilla che presenta un’offerta immobiliare a prezzi elevati (1800-2000 € al mq) e che, per questo motivo, subisce la concorrenza delle zone limitrofe dove i valori sono più contenuti. Negli ultimi tempi è aumentato, soprattutto tra i giovani, l’appeal per le zone collinari dove cascine e rustici da ristrutturare partono da 250 mila €. Molto attivo il mercato delle locazioni alimentato da studenti (alcuni anche stranieri), professionisti e lavoratori trasfertisti di aziende quali Technogym, Orogel, Trevi, Amadori e Ferretti.

Gli studenti cercano appartamenti di grandi dimensioni per dividersi le spese e prediligono le soluzioni arredate con mobilio di qualità, ubicate in zone centrali. C’è una forte domanda per le stanze singole (che costano 250-300 € al mese). I trasferisti, invece, optano per bilocali situati nell’immediata periferia, dotati di posto auto e balcone: i canoni sono compresi tra 450 e 480 € al mese. Il contratto più sottoscritto è quello a canone concordato con cedolare secca,  seguito dal contratto transitorio. Sempre alta in centro la domanda di box auto: la bassa offerta determina prezzi medi intorno a 40 mila €. 

Quotazioni stabili nell’area di Sant’Egidio, Vigne e Villachiaviche. Nella seconda parte del 2016 il mercato è ancora vivace con richieste che arrivano sia da investitori e sia da acquirenti di prima casa. I primi si indirizzano prevalentemente su bilocali o su tagli più grandi da ristrutturare, su cui investono mediamente cifre che vanno da 80 a 120 mila €. Un bilocale si affitta a 450 € al mese, una camera a 250-300 € al mese. Gli acquirenti di prima casa si orientano invece su immobili con 2-3 camere da letto in buono stato. In diminuzione le richieste di abitazioni bifamiliari e di ville indipendenti di grande metratura, mentre sono richieste le soluzioni indipendenti situate a Gattolino, Capannaguzzo e Pioppa, dove l’offerta abitativa è adatta a chi cerca l’indipendenza e un ampio giardino annesso, tra cui anche casolari e rustici da ristrutturare. Le zone più apprezzate sono Vigne e Sant’Egidio. La zona di Sant’Egidio piace perché molto residenziale, adiacente al centro storico, verde, ben servita da negozi e mezzi pubblici, ottimamente collegata con l’autostrada e dotata di numerosi spazi per parcheggiare. Qui ci sono soluzioni signorili degli anni ’70 che si acquistano a 1600 € al mq, mentre per le costruzioni più recenti i prezzi salgono a 2000-2100 € al mq.

Zona Vigne si sviluppa a ridosso di Sant’Egidio ed è un’area molto interessante perché vicina al centro e ben servita da un centro commerciale. È una zona caratterizzata da prezzi bassi e da appartamenti di ampia metratura, si tratta spesso di ex case popolari degli anni ’60-’70 che si valutano 1050-1100 € al mq. Villachiaviche è molto ambita perché caratterizzata da una bassa densità abitativa, più vicina al mare, situata nei pressi dello svincolo autostradale e ben servita. Qui è possibile acquistare sia soluzioni usate degli anni ’60 e ’70 a 1400 € al mq sia tipologie di nuova costruzione a 2000 € al mq. È stata completata la bretella “Cervese bis” che collega direttamente il centro di Cesena con l’autostrada alleggerendo traffico ed inquinamento in queste zone. Al momento però non si riscontrano effetti sul mercato.

Quotazioni in leggerissimo aumento in zona  Torre del Moro – Diegaro e stabili a  Martorano – Ronta. Si muovono soprattutto coppie e famiglie in cerca della prima casa e, in alcuni casi, della soluzione migliorativa ( in particolare trilocali e quattro locali  da 130-135 mila €) . Queste tipologie sono apprezzate anche dagli investitori che le acquistano per affittare le stanze singole agli studenti dell’Università di Cesena. Nell’area di Martorano, Diegaro e Torre del Moro ci sono abitazioni realizzate dopo il 2000 ed immobili costruiti negli anni ’60: i primi costano circa 1800 € al mq mentre per i secondi bisogna mettere in conto una spesa di 1000 € al mq se da ristrutturare e 1400-1500 € al mq se in buono stato. Torre del Moro è la zona più ricercata perché tranquilla, servita da attività commerciali e scuole e vicina allo svincolo della E45 che consente di uscire facilmente dalla città pur restando vicino al centro. In questo quartiere sono presenti anche soluzioni indipendenti e semindipendenti che non superano i 200 mila €. Più popolare l’area di Pievesestina con soluzioni  realizzate in edilizia Peep, edilizia convenzionata e cooperativa. Più periferiche zona Ronta e zona San Martino caratterizzate prevalentemente da soluzioni indipendenti e semindipendenti. Buona la domanda di appartamenti in locazione in tutto il quartiere: a cercare casa in affitto sono single, giovani coppie, studenti, famiglie ma anche stranieri (in genere provenienti dall’est Europa) impiegati in alcune importanti aziende presenti sul territorio come ad esempio Amadori ed Orogel. Il canone di un bilocale si attesta su 400 € al mese, quello di un trilocale è di 550 € al mese. Si stipulano sia contratti a canone libero sia contratti a canone concordato, spesso con cedolare secca.

Nelle zone dell’Ippodromo, San Rocco, Borello e San Mauro i valori immobiliari sono stabili. La domanda è però vivace anche grazie alla spinta che arriva dal settore del credito e dai prezzi più vantaggiosi. A comprare casa sono famiglie al primo acquisto oppure alla ricerca della soluzione migliorativa, ma non mancano investitori che cercano immobili da affittare a studenti o lavoratori fuori sede. Chi cerca per mettere a reddito preferisce trilocali degli anni ’70 e ’80 e si focalizza su zona San Rocco, Ippodromo e Ponte Vecchio: per i trilocali l’investimento medio si attesta tra 120 e 135 mila €. Per una camera singola si spendono 250 € al mese, per un bilocale tra 450 e 550 € al mese, mentre per i trilocali il canone è compreso tra 530 e 610 € al mese. Negli ultimi tempi si nota interesse per le zone periferiche di San Vittore e San Carlo per la presenza di prezzi più bassi e di immobili più recenti (anni ’80-’90) valutati 1200-1300 € al mq. Sempre molto apprezzata l’area dell’Ippodromo perché signorile e molto verde. I prezzi vanno da 1600 € al mq per le soluzioni anni ’70, fino ad arrivare a 2200-2300 € al mq per le abitazioni di fronte al Parco dell’Ippodromo. Presenti anche delle soluzioni signorili a 2300-2400 € al mq. Sebbene sia meno verde, l’area di San Rocco piace perché è adiacente al centro. Sorta a partire dal secondo dopoguerra, l’edilizia del quartiere è composta da case singole e bifamiliari quasi sempre ristrutturate, dal valore di circa 160 mila €, che possono toccare punte di 320-330 mila € nelle aree più periferiche del quartiere stesso. A San Mauro in Valle sorta tra gli anni ’70 ed ’80 si trovano case realizzate dopo il 2000. Qui il medio usato si vende a circa 1300 € al mq, le soluzioni in edilizia popolare in via Pistoia, via Certaldo e via Viareggio scendono a 1000 € al mq. Si segnala interesse per le nuove costruzioni che abbiano una disposizione interna più razionale e con camere più ampie e che consentono un buon risparmio energetico. In zona Ippodromo ne sono state realizzate alcune negli ultimi anni e sono stati vendute a 2500-2600 € al mq (classe B). 

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