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Parco urbano di 35mila metri e 342 alloggi a prezzi bassi: presentato il "Novello"

Da un binario morto nascerà un lungo percorso ciclo-pedonale inserito in un parco urbano che praticamente dal centro commerciale Montefiore arriverà fino all'area dell'Ippodromo, correndo sopra il tunnel della Secante

Da un binario morto nascerà un lungo percorso ciclo-pedonale inserito in un parco urbano che praticamente dal centro commerciale Montefiore arriverà fino all'area dell'Ippodromo, correndo sopra il tunnel della Secante: sarà il nuovo “polmone verde” della città, annesso alla realizzazione del quartiere Novello, una delle prime realizzazioni – assicurano i progettisti – a vedere la luce di questo progetto complessivo che durerà almeno 6 anni e che vale oltre 50 milioni di euro.

Il progetto del Quartiere Novello, assieme al lungo Parco Urbano che si svilupperà parallelamente alla ferrovia, è stato presentato da tutti i soggetti in causa, principalmente Comune di Cesena, Regione Emilia-Romagna, Cassa Depositi e Prestiti e la società finanziaria Fabrica Sgr, quest'ultima il braccio operativo. Lo scopo del progetto è l'housing sociale, vale a dire la costruzione di case da affittare per tempi lunghi, affittare con riscatto in tempi più brevi, oppure acquistare, il tutto a prezzi agevolati, a beneficio di chi non ha redditi tali da rientrare nelle graduatorie delle case popolari, ma comunque in difficoltà se devono reperire un alloggio a libero mercato.

Il sindaco Paolo Lucchi difende il progetto, che ha subito vari attacchi politici anche nel recente passato: “Non basta dire che ci sono molti appartamenti sfitti in città. Stiamo costruendo alternative per chi non può agire sul mercato ordinario. Una scelta come la nostra è stata fatta a Parma, guidata dal M5S, con un progetto di social housing più ampio del nostro”.

I NUMERI - Il Comune di Cesena ha conferito il vasto terreno dismesso, a valle della ferrovia, una volta occupato dai magazzini dell'ortofrutta, per intenderci quello compreso tra via Cavalcavia, via Madonna dello Schioppo e la linea ferrata. Per un valore di circa 10 milioni di euro. FIA - Fondo Investimenti per l’Abitare gestito da Cassa Depositi e Prestiti ci mette l'80% del costo dell'intervento, vale a dire 42,7 milioni. Si aggiungono i 500.000 di euro dati dal Credito Cooperativo Romagnolo (ex Banca di Cesena).

Complessivamente, il Fondo dispone pertanto di risorse per oltre 53 milioni di euro per sviluppare un intervento per 342 nuovi alloggi di social housing: di questi 190 rivolti alla locazione con durata 10-15 anni (5 €/mq al netto dell’inflazione stimata), 29 da cedere ad un prezzo convenzionato (circa 1.690 €/mq), 96 da cedere ad un prezzo convenzionato (circa 1.830 €/mq), 9 in affitto con riscatto dopo 8 anni (affitto 3,6 €/mq, riscatto di 1690 €/mq), 18 in affitto con riscatto dopo 8 anni (affitto 3,6 €/mq, riscatto 1.830 €/mq). I costi sopra indicati comprendono già la riduzione resa possibile grazie ai due milioni di finanziamento stanziati dalla Regione per il parco urbano.

Il piano urbanistico è al 90% votato alle case a prezzi calmierati, essendo il 100% dell'abitativo e rimanendo a libero mercato solo le superfici commerciali. Commenta Edoardo Preger, amministratore unico della Stu “Novello”: “Il progetto è stato sostanzialmente modificato rispetto al 2012: prima l'abitativo era a libero mercato salvo 5.000 metri quadri, ora invece è totalmente dedicato al social housing. Saranno realizzati 342 appartamenti in palazzi dai 3 ai 5 piani, con alti standard, dal risparmio energetico alla presenza del parco urbano, dalla viabilità contenuta ai parcheggi, il tutto con affaccio sulla collina, e a un chilometro dal centro”.

PARCO URBANO - A predisporre il progetto preliminare è stato lo studio Land dell’architetto paesaggista Andreas Kipar di Milano (che ha già curato il progetto del parco Ippodromo). L’opera, per un importo di due milioni di euro, riguarda la porzione centrale del parco previsto nel piano di riqualificazione urbana Novello. Più precisamente, il lotto di intervento, con una superficie complessiva di circa 35mila metri quadri, è a ridosso di via Montecatini e a sud confina con via Perticara, mentre a nord raggiunge l’area retrostante la chiesa di S. Pio X alle Vigne.

Il progetto elaborato prevede di caratterizzare il parco con un intreccio di sentieri ciclopedonali che ne favoriscano la fruibilità, mentre filari di piante si staccheranno dai cortili delle abitazioni, come prolungamento degli orti capace di avvicinare i residenti al parco. A pagare il parco urbano per intero sarà la Regione. I motivi li spiega l'assessore regionale alla Pianificazione territoriale Raffaele Donini: “In questo progetto di Cesena ci sono tutte le linee della futura legge urbanistica regionale: consumo di suolo a saldo zero, rigenerazione urbana, riqualificazione di edifici dismessi, uso delle aree degradate, mobilità dolce come ricongiunzioni di parti diverse della città, valorizzazione della rete ferroviaria”.

I LAVORI – Il progetto avanzerà per lotti. L'obiettivo, spiega Fabrizio Bigioni di Fabrica Sgr, è di partire con opere di urbanizzazione per 10 milioni di euro, già nel 2016. Poi si partirà con il primo intervento per l'abitativo, che sarà localizzato a ridosso di via Madonna dello Schioppo. In totale si prevedono 5-6 anni per completare l'intervento. Chi eseguirà i lavori? Bigioni fissa i paletti di Fabrica Sgr: “Essendo noi un soggetto di diritto, lavoriamo con gare ad invito privato, senza general contractor e con appalti ridotti di dimensione, per ridurre i costi e per agevolare le aziende locali che vorranno partecipare”. Il rischio di contenziosi sarà ridotto al minimo, lavorando su progetti esecutivi e capitolati precisi. “Il controllo di Cassa Depositi e Prestiti sarà stringente”, aggiunge Paola Delmonte, responsabile del fondo per la casa di Cdp.

LA DIFESA – L'attacco politico principale è che il progetto è sovra-dimensionato rispetto all'attuale situazione di grande disponibilità di alloggi sfitti e che, con la caduta dei prezzi del mercato immobiliare, i prezzi di acquisto e di affitto sono in linea con quelli di mercato, venendo quindi meno l'obiettivo sociale nei confronti delle famiglie disagiate. Preger respinge completamente le questioni: “Si proporranno alloggi con la massima efficienza energetica, senza alcun arretramento negli standard di qualità, a prezzi sui 1.700-1.800 euro al metro quadro, un'offerta che sul mercato cesenate non c'è. A Cesena viene contestato che ci sono 2.600-3.000 appartamenti vuoti: questo è fisiologico, essendoci case in campagna disabitate, case molto vecchie e abbandonate. Viceversa, esiste una domanda crescente e insoddisfatta di alloggi di alta qualità a prezzi bassi”. Nessun timore quindi che queste case una volta realizzate rimangono sfitte? A detta dei sostenitori del progetto, nessun rischio: a Parma per esempio, per le case in social housing in affitto, sono giunte richieste 10 volte superiori all'offerta.

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Commenti (1)

  • e vai di spot e propaganda. immobiliare comune di cesena di lucchi paolo snc compro vendo e dico io cosa deve fare il mercato. si verificheranno i risultati. la questione abitativa non è risolta, non sarà risolta col novello. ci vorranno almeno 6 anni (oggi siamo all'inizio del 2016) e la questione della casa propone ogni anno un flusso continuo di richieste di diverso tipo, anche da proprietari e costruttori.

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