Cura dimagrante al piano regolatore: 164 ettari edificabili tornano agricoli

Il piano regolatore fa la cura dimagrante. Di fatto a Cesena si potrà costruire meno. Grazie ad una variante tornano agricoli oltre 164 ettari che potevano essere prima edificati e si riduce del 50% la superficie edificabile prevista nel PRG 2000. In sostanza dopo circa 15 anni le previsioni di crescita della città (e di conseguenza di consumo del territorio) si riducono.

Con la 'variante di salvaguardia', mentre si prepara la strada al nuovo Piano strutturale, si anticipa fin da ora nella prassi urbanistica misure che favoriscano il raggiungimento di alcuni degli obiettivi definiti dall’Amministrazione comunale per delineare la Cesena del futuro. Queste le finalità della Variante 1/2014, licenziata questa mattina dalla Giunta comunale.

“Si tratta di una ‘Variante di Salvaguardia’ – spiegano il Sindaco Paolo Lucchi e l’Assessore alle Politiche di qualificazione urbana Orazio Moretti – perché il suo compito sarà quello di far da ponte verso la predisposizione dei nuovi strumenti urbanistici, e in particolare del Piano Strutturale. Nella primavera scorsa abbiamo avviato il percorso, delineando un documento strategico articolato in 10 punti. Con questa variante, in sostanza, anticipiamo l’attuazione di tre di essi. In primo luogo, infatti, la variante ha essenzialmente lo scopo di revocare le aree di Trasformazione Residenziali e Produttive previste nel PRG 2000, che non hanno ancora sottoscritta la convenzione per l’attuazione, in modo da non pregiudicare l’obiettivo principale del PSC, che è il risparmio di suolo. A seguire, quello di riequilibrare gli indici del tessuto residenziale esistente e, al tempo stesso, incentivare la rigenerazione urbana, anche tenendo conto della recente legge regionale. Infine, ma non ultimo per importanza, si intende venire comunque incontro alle esigenze delle aziende che prevedano processi di ristrutturazione industriale o razionalizzazione della produzione, mediante accordi con privati”.

“E per quanto riguarda il risparmio di suolo – sottolineano Sindaco e Assessore – questa Variante volta decisamente pagina rispetto al Piano regolatore vigente, che in questo modo subisce una consistente riduzione delle sue potenzialità edificatorie. Infatti, è prevista una diminuzione complessiva (residenziale + produttivo) di oltre 500mila mq. di superficie edificata, con il ritorno a destinazione agricola di 1 milione e 640mila mq di superficie territoriale. Una scelta in linea con le precedenti Varianti approvate da questa Amministrazione. Non a caso, le varianti approvate dal 2009 in poi (nel 2010 e nel 2012) hanno già provveduto a ridurre l’edificabilità di circa 50mila mq, con un risparmio di suolo pari a oltre 18 ettari già tornati agricoli (e invertendo così la tendenza delle varianti approvate fra 2004 e 2009, che avevano aumentata la superficie edificabile di 120mila mq circa). L’attuale Variante di Salvaguardia, affiancandosi ad esse, riduce la superficie edificabile ad oltre il 50% delle previsioni iniziali del PRG 2000”.

La Variante approvata oggi dalla Giunta arriva a oltre 10 anni dall’approvazione del Prg vigente, approvato nel 2003. In esso sono previste oltre 120 aree di trasformazione, che interessano complessivamente un’estensione territoriale di 521 ettari, per una capacità edificatoria oltre 1 milione e 287mila mq. Di questi quasi 400mila mq sono destinati al residenziale, per un numero di circa 2150 alloggi, mentre al produttivo sono assegnati, invece, quasi 900mila mq. Tale previsioni residenziali e produttive, però, sono state realizzate solo in parte.

Infatti, al 31 marzo 2013 – quando è stata avviata l’indagine sullo stato d’attuazione del Prg propedeutica all’attività del Piano Strutturale - sulle 123 Aree di trasformazione previste, risultavano approvati 63 Piani Attuativi (7 produttivi e 56 residenziali), ma solo 39 erano già convenzionati (6 polifunzionali e 33 residenziali). Da marzo ad oggi sono stati convenzionati altri 14 Piani Attuativi: un’accelerazione sicuramente dovuta all’avvicinarsi della Variante. Allo stato attuale, quindi situazione è la seguente : 64 Piani attuativi approvati, di cui 53 convenzionati (6 polifunzionali e 47 residenziali). Questi dati confermano che oltre il 50% della capacità edificatoria non è stata ancora avviata all'attuazione.

I CRITERI DELLA VARIANTE

Allo scopo di perseguire l’obiettivo di “consumo zero di nuovo territorio”, la Variante di Salvaguardia prevede il ritorno alla funzione agricola delle Aree di Trasformazione produttive e residenziali non ancora attuate.

Sulla base dei criteri stabiliti dall’Amministrazione, vengono stralciate tutte le Aree di Trasformazione non ancora realizzate, ad eccezione ovviamente di quelle già avviate o già convenzionate. Inoltre, non ricadono nella ‘sospensione di salvaguardia’ altri casi, come ad esempio, le aree che siano state oggetto di significative cessioni anticipate di aree pubbliche al Comune, quelle per la cui attuazione siano state sottoscritte o siano in fase di stipula le convenzioni accessive per la realizzazione di infrastrutture e sottoservizi, e le aree di trasformazione oggetto di Accordi di programma già stipulati.

Seguendo questi criteri, con la Variante di salvaguardia si sospendono 16 aree produttive per un totale di 429mila mq di capannoni e un risparmio di suolo di oltre 1milione e 107mila mq., e 23 aree residenziali per un totale di oltre 72mila mq di appartamenti, corrispondente a 517 alloggi, e un risparmio di suolo di 533mila mq.

Rigenerazione urbana: revisione degli indici e degli incentivi

Sul fronte delLa rigenerazione urbana – altro punto qualificante delle strategie del Nuovo PSC – la Variante prevede una modifica normativa e l’adeguamento alla recentissima legge regionale 15 del 2013. Per le aree residenziali già realizzate vengono individuati tre parametri per poter intervenire (demolendo e ricostruendo oppure in ampliamento):

dotazione di parcheggi pubblici

riqualificazione energetica,

accessibilità degli edifici residenziali.

E’ previsto un meccanismo di incentivi, con la concessione degli indici “pieni” già previsti dal Prg solo qualora sussistano tutte le seguenti condizioni:

1) siano reperite per intero le dotazioni di parcheggi pubblici

2) si raggiunga una prestazione energetica superiore almeno del 15% rispetto a quella dovuta per legge;

3) sia garantita l’accessibilità negli edifici superiore al 50% di quanto previsto dalla legge, mediante abbattimento delle barriere architettoniche.

Se, invece, questi tre parametri sono soddisfatti solo in parte, è prevista una riduzione degli indici.

Garantire lo sviluppo delle aziende e del lavoro

In coerenza con la volontà, indicata fra i 10 punti del documento strategico, di garantire lo sviluppo delle aziende e del lavoro, la variante di salvaguardia recepisce anche i due Accordi già sottoscritti nei mesi scorsi, per l’insediamento di due attività produttive: la Jolly service a Torre del Moro e la Gobbi frutta a Villa Calabra.

Tali accordi, infatti, sono ritenuti di interesse pubblico, in quanto rafforzano la struttura produttiva sul territorio e incrementano l’occupazione.

Il nuovo dimensionamento residenziale e produttivo

Con l’adozione di questa Variante, il Prg subisce una consistente riduzione delle sue potenzialità edificatorie.

Come già accennato, infatti, è prevista una diminuzione complessiva (residenziale + produttivo) di oltre 500mila mq. di superficie edificata, e un risparmio di suolo di 1 milione e 640mila mq di superficie territoriale che torna agricola.

Questo provvedimento si pone in linea con le precedenti Varianti approvate da questa Amministrazione. Infatti, le varianti approvate dal 2009 in poi (nel 2010 e nel 2012) hanno già provveduto a ridurre l’edificabilità di circa 50mila mq, con un risparmio di suolo pari a oltre 18 ettari già tornati agricoli (e invertendo così la tendenza delle varianti approvate fra 2004 e 2009, che avevano aumentata la superficie edificabile di 120mila mq circa).

L’attuale Variante di Salvaguardia, affiancandosi ad esse, riduce la superficie edificabile ad oltre il 50% delle previsioni iniziali del PRG 2000.