Come affittare casa agli studenti universitari

Sfruttare un immobile inutilizzato per affittarlo a studenti può essere un modo per ottenere nuove entrate, ma è necessario rispettare alcune regole e considerare alcuni aspetti in modo che non ci si debba pentire della propria decisione. Vediamoli insieme

Negli ultimi anni Cesena è diventata sempre più una città universitaria e, se si possiede un immobile nei pressi delle sedi universitarie, affittare casa agli studenti potrebbe essere un ottimo modo per per trasformare una casa vuota e inutilizzata in una fonte di entrate e di guadagno

Tuttavia, anche se i vantaggi sono numerosi, quando si decide di affittare una o più stanze a studenti universitari si corre il rischio di incorrere in piccoli problemi che possono spingere i proprietari a pentirsi della decisione presa. Quindi, prima di affittare casa bisogna prendere delle precauzioni:

  • Conoscere il vicinato: se nel palazzo ci sono persone anziane o intolleranti, affittare casa a studenti sarebbe uno svantaggio perchè i proprietari dovrebbero ascoltare continue lamentele;
  • Gli studenti universitari in alcuni casi possono essere difficili da gestire, perchè rumorosi, ritardare con i pagamenti delle utenze, e danneggiare gli arredi. In questo caso sul contratto si potrebbe inserire un elenco di ciò che viene fornito, dello stato e la clausola di restituirli integri, pena il pagamento di una penale per risarcire i danni. Per quanto riguarda il pagamento delle bollette, meglio se il proprietario le paga personalmente e poi si fa restituire i soldi dagli inquilini, così non ci saranno ritardi. 
  • Stabilire il numero di inquilini per evitare case sovraffollate. Meglio valutare la grandezza degli spazi comuni e il numero di bagni a disposizione.
  • Ogni stanza deve essere ammobiliata, fornita di tutto il necessario per vivere al meglio.
  • Chiedere una caparra di due mensilità.
  • Per la scelta degli inquilini, è possibile mettere annunci online o affidare la ricerca agli affittuari a un'agenzia immobiliare, in modo da scegliere persone affini al proprio carattere.

Il contratto d’affitto

Stipulare un contratto d’affitto permette ai locatari di essere in regola con la legge e ai conduttori di essere tutelati. Vediamo le diverse soluzioni contrattuali:

  • Contratto a canone concordato: Questo tipo di contratto ha una durata di 3 anni che si rinnova per altri 2 a meno di altre comunicazioni. Inoltre, il locatore e il locatario non hanno autonomia, le decisioni vengono prese dalle associazioni rappresentanti. Questi decidono il canone e una clausola sulla rescissione. In caso di disdetta illegittima da parte del locatore, l’affittuario può chiedere un risarcimento non inferiore a 36 mesi in base al canone pagato.
  • Contratto transitorio: Questa è la formula che pone meno vincoli ad entrambe le parti. Infatti il contratto ha una durata che va da un minimo di un mese ad un massimo di 18 mesi. Il rinnovo non è automatico, ma deve essere fatto attraverso la stipula di un nuovo contratto. Sia il conduttore che il locatario, possono fornire la documentazione, da allegare al contratto scritto, in cui spiegano le necessità che li spingono a scegliere questa forma di contratto. 
  • Contratto per studenti universitari: Questo contratto ha valenza territoriale e può essere adottato solo nei comuni in cui ci sono sedi universitari, perché rivolto agli studenti fuori sede che per frequentare il corso di laurea devono allontanarsi dalla città di residenza. Il contratto dura da 6 a 36 mesi e si rinnova in automatico, tranne disdetta.

Come recedere un contratto?

Nel momento in cui si affitta casa, può succedere che uno dei due voglia scindere l’accordo sottoscritto. In base alla legge, all’interno del contratto si può inserire una clausola rescissoria a favore del conduttore, che gli permette di rompere il contratto in qualsiasi momento. Di solito esiste un periodo di permanenza minimo dopo il quale la clausola vale.

Se non esiste questa clausola, il contratto si può scindere solo in caso si gravi fatti oggettivi dimostrabili, sopravvenuti durante il periodo di locazione e tali da non poter più assicurare la presenza nella stanza. I motivi possono essere l’abbandono degli studi, gravi problemi di umidità, ecc. 

A differenza dei conduttori, per i locatari non ci sono le stesse tutele. Si può negare il rinnovo automatico dopo la prima scadenza solo se:

  • la stanza deve essere usata per sé o per un parente;
  • se il conduttore ha a disposizione un altro alloggio simile nello stesso comune;
  • se lo stabile ha gravi problemi strutturali che possono essere risolti solo con l’assenza dell’inquilino;
  • il locatore è spesso e per lunghi periodi assente senza un valido motivo. 

Senza clausole o casi particolari, per la rescissione del contratto, il conduttore deve dare un preavviso di almeno 6 mesi al locatore tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.

Come registrare un contratto d’affitto?

Il contratto in forma scritta deve essere registrato obbligatoriamente nel momento in cui supera i 30 giorni. La procedura è semplice e può essere fatta anche per via telematica, senza recarsi all’Agenzia delle Entrate. In ogni caso si deve versare un’imposta di registro, pari al 2% della somma dei canoni mensili nei 12 mesi e che, comunque, non può mai essere inferiore a 67 euro.

L'alternativa è il regime della cedolare secca, che può essere applicato solamente se diverse porzioni di immobile sono affittate con un contratto di locazione distinto. Il regime prevede il pagamento dell'aliquota sostitutiva pari al 10% o al 21% sostituendo l’imposta per Irpef e addizionali, l'imposta di registro e i relativi bolli.

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